La Junta de Andalucía pierde en Almería otro retracto en
Cabo de Gata por las discrepancias con los registradores
TELEPRENSA.21-06-07
Es el segundo caso conocido en apenas unas semanas. Si primero fue
la Fabriquilla, ahora es una finca propiedad de un particular sobre la
que la Junta de Andalucía, concretamente la Consejería de Medio
Ambiente, pretendía ejercer su derecho de retracto. La Directora General
de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones vuelve a
comunicar vía BOE que se desestima el primer motivo de impugnación
presentado por el abogado de la Junta, Daniel del Castillo Mora,
relativo al título hábil para proceder a la practica de la inscripción
solicitada, y manteniendo, en consecuencia, el defecto insubsanable
apreciado por el Registrador, Javier Brea Sierra, no procede
pronunciarse ya sobre la cuestión relativa al plazo de ejercicio del
derecho de retracto que deberá ser, en su caso, objeto de consideración
y pronunciamiento por parte del órgano judicial correspondiente dentro
de su competencia de actuación y control del ejercicio del examinado
derecho de retracto. Por todo lo ello la Dirección General ha acordado
desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.
A la Junta le queda ahora recurrir mediante demanda ante el Juzgado
de lo civil de la capital de la Provincia Almería en el plazo de dos
meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio
verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328
de la Ley Hipotecaria.
Texto publicado en el BOE
MINISTERIO DE JUSTICIA (BOE 148 de 21/6/2007)
Resolución de 16 de mayo de 2007, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la Junta de
Andalucía, contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.º 4 de
Almería, a practicar una inscripción en ejercicio de un derecho de
retracto.
En el recurso interpuesto por Don Daniel del Castillo Mora, Letrado de
la Junta de Andalucía, en la representación que por su cargo ostenta,
contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 4 de Almería,
Don Javier Brea Sierra, a practicar una inscripción en ejercicio de un
derecho de retracto por parte de la Junta de Andalucía.
Hechos
I
Se presentó en el Registro de la Propiedad número 4 de Almería, con
fecha 7 de julio de 2006, actas de ocupación y pago con objeto de dar
cumplimiento a lo dispuesto en la resolución de 29 de julio de 2003 de
la Viceconsejera de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía, por la que
se acordaba la adquisición mediante el ejercicio del derecho de retracto
de una finca sita dentro de los limites del parque natural cabo de Gata-Nijar,
de conformidad con lo previsto en el artículo 10.3 de la ley 4/89 de 27
de marzo de conservación de espacios naturales y de la flora y fauna
silvestre. Dicho documento administrativo presentado fue objeto de
calificación negativa en base a los siguientes hechos y fundamentos de
derecho: «Calificado el documento que antecede, ha sido denegada su
inscripción por apreciarse los siguientes defectos: 1. Haber
transcurrido mas de un año desde la notificación de la transmisión, 10
de junio de 2002, y el acuerdo del ejercicio del retracto, 29 de julio
de 2003. 2. No constar el consentimiento del titular registral Don Pedro
Monje Roca, que debe ser prestado en escritura pública de venta de la
finca, o bien, suplido dicho consentimiento mediante la correspondiente
resolución judicial firme. Esta calificación se practica conforme a los
siguientes hechos y fundamentos de derecho: Hechos El documento de
referencia fue presentado el día 7 de julio del presente año bajo el
asiento de presentación numero 267 del diario 22. El día 12 de julio fue
suspendida su calificación por no acreditarse el pago, exención o no
sujeción del impuesto correspondiente (artículos 254 255 de la Ley
Hipotecaria). El día 18 de julio fue retirado dicho documento y
reintegrado el 17 de agosto con la nota de liquidación del impuesto y la
resolución de la Ilma. Viceconsejero de medio ambiente de la Junta de
Andalucía de fecha 29 de julio de 2003, por la que se acordaba la
adquisición de la finca mediante el ejercicio del derecho de retracto.
Fundamentos de derecho. 1. La existencia del primer defecto deriva del
artículo 10.3 de la ley 4/89 de 27 de marzo de conservación de espacios
naturales y la flora y fauna silvestres, que establece que el ejercicio
del derecho de retracto podrá ejercitarse en el plazo de un año a contar
desde la correspondiente notificación de la transmisión. Dicha
notificación se realizó el 10 de junio de 2002, mientras que el acuerdo
de adquisición de la finca reprodujo el 29 de julio de 2003, es decir de
forma extemporánea, ya que transcurrió mas de un año desde la
notificación, por lo que no se cumple el plazo de un año que establece
el citado artículo. Siendo el plazo señalado en la ley de carácter
preclusivo, no cabe ejercitarse el derecho transcurrido dicho plazo. 2.
En cuanto al segundo defecto, el principio de tracto sucesivo, artículos
20 y 40 de la ley hipotecaria, implica que el acto inscribible sea
otorgado por el titular registral y, en su defecto, por la autoridad
judicial mediante la correspondiente resolución judicial que supla su
consentimiento. Estos principios no son sino consecuencia del principio
de legitimación registral, artículos 1-3 y 38 de la Ley Hipotecaria. Sin
cuestionar el derecho de retracto que tiene la agencia de medio ambiente
y que viene reconocido en el artículo 10 de la ley 4/89 de 27 de marzo,
el problema viene a la hora de ejercitar el mismo, ya que no existe un
desarrollo normativo de dicho ejercicio. Para llenar este vacío
normativo, no se puede acudir por analogía a la ley de expropiación
forzosa por su carácter excepcional, artículo 4.2 del Código Civil,
existiendo el principio de legitimación registral y la Ley de
Enjuiciamiento Civil. Los citados artículos de la ley hipotecaria
establecen que para inscribir un título por el que se transmita el
dominio de un bien inmueble deberá estar inscrito el derecho de la
persona que otorgue o en cuyo nombre se otorgue el referido acto, o bien
suplido dicho consentimiento por sentencia contra la cual no se halle
pendiente recurso de casación. Por otra parte, el artículo 249.7 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil dispone: 1. Se decidirá en juicio ordinario,
cualquiera que sea su cuantía... 7.º Las que ejerciten una acción de
retracto de cualquier tipo. También la Dirección General de los
Registros y del Notariado, en Resoluciones de 9, 10 y 13 de diciembre de
2002, referentes a casos idénticos al que nos ocupa, estableció que el
control del ejercicio del retracto en estos casos debe quedar reservada
a los Tribunales Ordinarios, cuestión que, además, viene reforzada por
el artículo 249.7.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Siendo los
defectos insubsanables no procede anotación de suspensión. La presente
calificación negativa determina la prorroga del asiento de presentación
por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria.
Contra la anterior calificación podrá interponerse recurso gubernativo
ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo
de un mes, en la forma prevenida en los artículos 324 y siguientes de la
Ley Hipotecaria o ser impugnadas directamente a los juzgados de esta
capital, siendo de aplicación las normas del juicio verbal y
observándose, en la medida que sean aplicables, las disposiciones
contenidas en el artículo 328 de la Ley Hipotecaria. Alternativamente,
podrá el interesado, conforme a lo dispuesto en el artículo 19 bis de la
Ley Hipotecaria, ejercitar su derecho a solicitar una calificación
subsidiaria por el Registrador que corresponda según el cuadro de
sustituciones del que puede informarse en este Registro, en la forma y
con los requisitos determinados en el Real decreto 1.039/2.003 de 1 de
agosto y resolución de la misma fecha de la referida Dirección General
de los Registros y del Notariado. Almería, 4 de septiembre de 2006.-El
Registrador, Fdo. Javier Brea Sierra (firma legible). Por la presente le
notifico como presentante/autorizante a los efectos oportunos y de
conformidad con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, que el documento
de referencia ha sido calificado con una nota del tenor literal que
antecede. Almería 4 de septiembre de 2006.-El Registrador, Fdo. Javier
Brea Sierra (firma ilegible)».
II
Don Daniel del Castillo Mora, Letrado de la Junta de Andalucía, en la
representación que por su cargo ostenta, interpuso recurso contra la
anterior nota de calificación por la que se denegaba a practica de la
inscripción solicitada, en virtud de escrito de fecha 10 de octubre de
2006, en base a considerar, por un lado, que el derecho de retracto en
espacios naturales debe ser considerado como una potestad administrativa
que hunde su raíz en el artículo 45 de la Constitución. Por otro lado,
considera el recurrente que el Registrador «al calificar los actos
administrativos susceptibles de inscripción y asimismo la jurisdicción
civil al resolver los recursos contra las citadas calificaciones
registrales no puede entrar a conocer de cuestiones administrativas que
por las más básicas normas procesales, Ley Orgánica del Poder Judicial,
le están vedadas». En este sentido, finalmente, considera el recurrente
que el Registrador no puede denegar la inscripción por que el retracto
sea extemporáneo, porque ello incumbe a la naturaleza propia del acto
administrativo. Esta valoración, afirma, es de una cuestión propia de la
naturaleza intrínseca del acto administrativo, la forma en que se ha
ejercitado, cuyo conocimiento no sólo le esta vedado a la jurisdicción
civil, sino al mismo Registrador.
III
El Registrador emitió el informe el día 13 de octubre de 2006 y elevó el
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 6, 18 y 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria,
98 y 99 y del Reglamento Hipotecario, 249 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, 1507 y 10 de la Ley 4/1989 de 27 de Marzo, de Conservación de
Espacios Naturales y de la Flora y Fauna Silvestre, 57 de la Ley
30/1992, 1511 y 1518 del Código Civil, 24 de la Ley Andaluza 2/1989, de
18 de julio, por la que se aprueba el inventario de Espacios Naturales
Protegidos de Andalucía, la Sentencia del Tribunal Constitucional
170/89, de 19 de octubre las Sentencias del Tribunal Supremo de de 7 de
diciembre de 1973, 10 de junio de 1988, 17 de enero de 1992, 14 de
octubre de 1993 y 14 de febrero y 20 de diciembre de 1994, 2 de febrero
y 21 de septiembre de 1999, 3 de mayo y 10 de octubre de 2000 y 11 de
julio y 20 de septiembre de 2001, las Sentencia de la Audiencia
Provincial de Alicante de 14 de mayo de 2001 y las Resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 9, 10 y 13 de
diciembre de 2002 y 27 de marzo de 2007.
En el presente recurso se plantea si cabe practicar una inscripción en
virtud del ejercicio de un derecho de retracto por parte de la Junta de
Andalucía en virtud de resolución administrativa. El Registrador deniega
la inscripción solicitada por considerar, además del ejercicio
extemporáneo del derecho, que nos encontramos frente a un acto de
administración que deberá ser resuelto por el juez competente y no ante
un acto administrativo.
1. En primer lugar, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 18 de la
Ley Hipotecaria y 98 y 99 del Reglamento Hipotecario, la calificación
registral de los documentos expedidos por la autoridad administrativa se
limitará a la competencia órgano, a la congruencia de la resolución con
la clase del procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del
documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del
procedimiento, a la relación de este con el titular registral y a los
obstáculos que surjan del Registro. En este sentido, es reiterada la
doctrina de este Centro Directivo en que, si bien es cierto el deber de
colaboración de los Registradores con las diversas administraciones
públicas, también es su deber y potestad calificadora la de verificar
que todos los documentos administrativos inscribibles cumplen las
exigencias del sistema registral español, entre las que esta, en lo que
en nuestro caso se refiere, la competencia del órgano, incluido dentro
del ámbito de calificación reconocido en cuanto a documentos
administrativos en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario.
2. Determinada la competencia calificadora del Registrador en relación a
la competencia del órgano para la adopción del acto administrativo cuya
inscripción se pretende, el primero de los problemas que plantea el
presente recurso es el de dilucidar si el ejercicio por la Comunidad de
Andalucía de un derecho de retracto establecido por la normativa
administrativa autonómica para la protección de Espacios Naturales puede
realizarse por la vía administrativa, o es necesario -a falta de acuerdo
extrajudicial-ejercitarlo ante los Tribunales ordinarios, esto es, ante
la jurisdicción civil.
En este sentido, es doctrina de este Centro Directivo que el hecho de
que un derecho de retracto tenga su origen en una norma administrativa,
como es el que aquí se ejercita, no trae como consecuencia obligada que
pueda ejercitarse mediante un procedimiento meramente administrativo,
pues, como ha dicho el Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 10 de junio
de 1988), a efectos de competencia atribuible a la jurisdicción civil y
a la jurisdicción contencioso-administrativa, deben distinguirse los
llamados «actos de la administración» de los «actos administrativos»
pues, sentado que sólo estos últimos son susceptibles de la vía
administrativa, dicha calificación la merecen solamente aquellos actos
que, junto al requisito de emanar de la Administración Pública, sean
consecuencia de un actuar de ésta con facultad de «imperium» o en el
ejercicio de una potestad que solo ostentaría como persona
jurídica-pública, y no como persona jurídica-privada; pues cuando la
Administración contiende con el particular sobre cuestiones atributivas
de propiedad sobre un bien originariamente privado, sin base en el
ejercicio de facultades de expropiación forzosa, y concretamente, en
relación a la titularidad, adquisición y contenido de la propiedad y
demás derechos reales, deberá ser resuelto por el Juez ordinario, como
consecuencia del principio secular básico en Derecho administrativo de
atribuirse a la jurisdicción ordinaria la defensa del administrado
frente a la injerencia sobre bienes de su propiedad, salvo cuando se
ejerciten potestades administrativas, que inexcusablemente tienen que
venir atribuidas mediante norma con rango de ley, de tal manera que,
cuando -como en el presente caso-esa atribución no se produce, y la
Administración actúa en relaciones de Derecho privado, como es la
adquisición de bienes de tal índole, el control de esa situación
administrativa debe quedar reservada a los Tribunales ordinarios,
cuestión que, además, viene reforzada al establecerse en el artículo
249. 7 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil que las acciones de
ejercicio del derecho de retracto de cualquier tipo deben ventilarse en
juicio declarativo ordinario y por el propio derecho hipotecario,
artículada dicha protección a través del principio de legitimación
registral de los artículos 1.3 y 38 de la Ley Hipotecaria.
3. Desestimado el primer motivo de impugnación, relativo al título hábil
para proceder a la practica de la inscripción solicitada, y manteniendo,
en consecuencia, el defecto insubsanable apreciado por el Registrador,
no procede pronunciarse ya sobre la cuestión relativa al plazo de
ejercicio del derecho de retracto que deberá ser, en su caso, objeto de
consideración y pronunciamiento por parte del órgano judicial
correspondiente dentro de su competencia de actuación y control del
ejercicio del examinado derecho de retracto.
Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el
recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir
mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la
Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses
desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio
verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328
de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de mayo de 2007.-La Directora General de los Registros y del
Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.